Online Baudarlehenrechner und Baukreditrechner

Was ist ein Baudarlehen?

Der Begriff Baudarlehen ist nur bedingt selbsterklärend, denn so werden nicht nur die Darlehen genannt, die zum Bau einer Immobilie ausgereicht werden. Vielmehr bezieht sich die Bezeichnung auf jedes Darlehen, dass in irgendeinem Zusammenhang mit einer Immobilie steht und das fast in jedem Fall ein Grundpfandrecht auf der Immobilie abgesichert wird. Es gibt viele Synonyme; so werden oft auch die Produktbezeichnungen

Baukredit
Immobilienkredit
Immobiliendarlehen
Hypothekenkredit
Hypothekendarlehen

verwendet. Auch Bauspardarlehen, Bausparzwischenfinanzierungen, Versicherungsdarlehen oder vom Staat oder den Bundesländern geförderte Darlehen wie KfW-Kredite zählen zu den Baudarlehen. Mit Ausnahme der Versicherungsdarlehen, die in Verbindung mit einer separat abzuschließenden und anzusparenden Lebensversicherung angeboten werden und zum Laufzeitende durch die Versicherungssumme zurückgeführt werden, handelt es sich bei all diesen Baudarlehen um langfristige Kredite, die in gleichbleibenden Raten annuitätisch getilgt werden.

Der Vorteil von Online-Baukreditrechnern

Fast jedes Institut, das Baudarlehen anbietet, hat auch einen Baukreditrechner ins Netz gestellt; das Gleiche gilt für die Finanzierungsvermittler. Mithilfe dieser Baudarlehenrechner lassen sich bei Eingabe der gewünschten Darlehenshöhe, des voraussichtlichen Beleihungswertes sowie der gewünschten Zinsbindung und Anfangstilgung die wichtigsten Finanzierungseckpunkte innerhalb weniger Sekunden feststellen. Der Rechner weist unter anderem den möglichen Sollzinssatz, die Ratenhöhe und die voraussichtliche Darlehenslaufzeit aus.

Die Verwendung von Baudarlehen

Baudarlehen werden hauptsächlich zum Kauf oder zur Erstellung einer Immobilie eingesetzt. Sie können aber auch zur Umschuldung, zum Um- oder Anbau, zur Renovierung oder Modernisierung, zur Finanzierung energetischer Sanierungsmaßnahmen oder zur Auszahlung von Erben verwendet werden. Möglich ist bei Bestandsobjekten auch die reine Kapitalschöpfung; das bedeutet, das Baudarlehen wird zwar durch ein Grundpfandrecht auf der Immobilie abgesichert, kann aber zu jedem beliebigen Zweck verwendet werden.

Wie wird ein Baudarlehen besichert?

Baukredit Baudarlehen ChecklisteZur Besicherung eines Baudarlehen wird ein Grundpfandrecht auf dem Finanzierungsobjekt eingetragen. Früher handelte es sich dabei oft um eine Hypothek, wodurch sich der noch immer geläufige Ausdruck Hypothekendarlehen erklärt. Heute wird in der Regel die viel praktischere Grundschuld gewählt. Der Unterschied zwischen den beiden Grundpfandrechten besteht darin, dass die Hypothek nicht ohne die zugrunde liegende Forderung bestehen kann (akzessorische Sicherheit); sie verliert somit mit jedem Tilgungsbeitrag an Wert. Eine Abtretung einer Hypothek ist somit nur bei gleichzeitiger Übertragung der Forderung möglich.

Diese und manche andere Besonderheiten der Hypothek haben dazu beigetragen, dass sie fast komplett von der Grundschuld verdrängt worden ist. Eine Grundschuld kann losgelöst von der Forderung bestehen (abstrakte Sicherheit) und muss durch eine gesonderte Vereinbarung (Zweckbestimmungserklärung oder Vereinbarungen im Darlehensvertrag) mit der Grundschuld verbunden werden. Unterschieden wird zwischen der Buchgrundschuld und der Briefgrundschuld. Die Briefgrundschuld hat zwar Vorteile, da sie auch ohne Eintragung ins Grundbuch abgetreten werden kann. Doch da die Briefgrundschuld zum einen teurer ist als die Buchgrundschuld und zum anderen der Verlust des Grundschuldbriefes erhebliche Formalitäten und Kosten verursacht, ist die Buchgrundschuld die beliebteste Besicherungsart.

Unter bestimmten Umständen ist es auch möglich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu erlangen.

Wie lange läuft ein Baudarlehen?

darlehen-vertragDiese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Denn die Darlehenslaufzeit hängt nicht nur von der gewählten Anfangstilgung in Prozent zur Darlehenssumme ab, sondern auch vom vereinbarten Zinssatz. Grundsätzlich gilt: Je höher der Zinssatz, desto kürzer die Laufzeit. Dieser Effekt entsteht durch die annuitätische Tilgung, durch die das Darlehen mit jeder gezahlten Rate etwas kleiner wird. Damit sinkt der Zinsanteil; dieser Effekt ist bei einem hohen Darlehenszins stärker als bei einem geringen Zinssatz. Da die Annuitätenrate, die sich aus der Anfangstilgung und dem vereinbarten Zinssatz zusammensetzt, bis zum Ablauf der Zinsbindung immer gleich bleibt, steigt der monatliche Tilgungsanteil bei hohen Zinsen mehr als bei niedrigen Zinsen.

Bei einer Anfangstilgung von nur einem Prozent beträgt die Laufzeit je nach Zinshöhe zwischen 30 Jahre (Zinssatz 7,00 Prozent), 36 Jahre (Zinssatz 5,00 Prozent) oder 47 Jahre (Zinssatz Prozent). Wird die anfängliche Tilgung auf zwei Prozent p. a. erhöht, verkürzen sich die Laufzeiten in gleicher Reihenfolge auf 22, 26 und 31 Jahre. Kreditrechner geben nach Eingabe nur weniger Daten Auskünfte zu der voraussichtlichen Darlehenslaufzeit. Sowohl diese Rechner als auch unsere Beispiele beruhen auf der Annahme, dass der Zinssatz sich nach Ende der ersten Zinsbindungsphase nicht verändert. Demnach handelt es sich nur um Annäherungswerte.

Die Ermittlung des höchstmöglichen und notwendigen Darlehnsbetrages

Die Höhe des benötigten Baudarlehens wird durch drei Faktoren bestimmt: die Höhe der Gesamtkosten nach Abzug vorhandener Eigenmittel, die vom Kreditgeber vorgegebene maximale Beleihungsmöglichkeit in Prozent zum Beleihungswert sowie die persönliche Leistungsfähigkeit.

Baukredit SondertilgungDie erste Größe lässt sich beim Erwerb vorhandener Neubauobjekte relativ leicht ermitteln: Sie errechnet sich aus dem vereinbarten Kaufpreis zuzüglich der anfallenden Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer) und abzüglich vorhandener, zum Einsatz vorgesehener Eigenmittel. Die Grundbuch- und Notarkosten sind in allen Bundesländern identisch; sie werden durch das seit dem 1.8.13 gültige Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bestimmt. Anders ist das bei der Grunderwerbsteuer, die von den Bundesländern festgelegt wird und ab dem 1.1.14 von 3,50 Prozent bis 6,50 Prozent reichen kann. Im Übrigen muss die Grunderwerbsteuer auf den Grundstücks- und den Bauwert gezahlt werden. Gute Baudarlehenrechner fragen nach dem Bundesland und geben die genannten Nebenkosten an.

Bei der Festlegung der Beleihungsgrenze wird es etwas schwieriger. Denn während manche Institute grundsätzlich nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes finanzieren dürfen und die meisten eine Finanzierung bis zu 80 Prozent dieses Wertes anbieten, sichern andere Banken Finanzierungen von bis zu 110 Prozent zu. Empfohlen wird ein Eigenkapitaleinsatz von 20 Prozent zuzüglich der anfallenden Nebenkosten. Letztlich entscheidet die persönliche Bonität, aber auch die Objektlage über die maximale Finanzierungshöhe.

Entscheidend ist jedoch, dass die Bedienung der Finanzierung tatsächlich langfristig sichergestellt ist. Da nur wenige Menschen dazu fähig sind, ihre Lebensgewohnheiten nach dem Objekterwerb komplett umzustellen, sollten bei der Belastungsrechnung nicht nur die lebensnotwendigen Positionen, sondern zumindest auch ein Teil der zuvor verbrauchten Beträge für Kleidung, Urlaub und Hobbys berücksichtigt werden. Auch kleine Reserven für anfallende Erhaltungsmaßnahmen sollten einkalkuliert werden.

Wie setzt sich der Zinssatz zusammen?

BaufinanzierungsrechnerDa es sich bei Baudarlehen um langfristige Kredite mit oft sehr langer Zinsbindung handelt, bildet nicht der für kurzfristige Kredite maßgebliche Leitzinssatz die Basis, sondern der Preis wird durch die Renditen der langfristigen Anleihen bestimmt. Zu diesem Basiswert kommen eine individuelle Gewinnmarge sowie weitere Aufschläge für die Risiko- und Eigenkapitalkosten. Entscheidend für die Preisbestimmung ist der Beleihungsauslauf, aber auch die persönliche Bonität fließt in die Preisgestaltung ein.

Ob die Banken dabei den Schufa-Score oder ein individuelles Berechnungsprogramm verwenden, bleibt allein ihnen überlassen. Grundsätzlich gilt, dass die persönliche Bonität mit steigendem Beleihungsauslauf stärker in die Berechnung einfließt. Das ist nur logisch, denn mit steigendem Beleihungsauslauf wächst das Risiko, im Notfall nicht das komplette Darlehen durch den Verkaufserlös abdecken zu können. Die täglich ins Netz gestellten Bestkonditionen vieler Vermittler sind deshalb immer mit kleinen Sternchen versehen, die auf die zugrunde gelegten Bedingungen hinweisen. Dazu gehört unter anderem in fast allen Fällen ein Beleihungsauslauf von maximal 60 Prozent des Beleihungswertes sowie eine sehr gute, gesicherte Bonität.

Warum der Vergleich von Baudarlehen nur bedingt möglich ist

flexible KreditrückzahlungDie durchschnittliche Höhe eines Baudarlehen beträgt etwa 160.000 Euro, die Mindestlaufzeit rund 30 Jahre. Diese Eckdaten lassen erkennen, dass den Darlehenskonditionen eine besondere Bedeutung zukommt; schon Zinsunterschiede von wenigen Prozentpunkten hinter dem Komma können sich im Laufe der Zeit zu beachtlichen Summen addieren. Der Vergleich der Konditionsangebote unterschiedlicher Anbieter wird durch die im Internet angebotenen, nahezu unzähligen Vergleichsportale wesentlich erleichtert. Doch diese Portale können nur eine erste Orientierung bieten, denn die Bedingungen für die dort abgebildeten Bestkonditionen diverser Anbieter sind nicht immer deckungsgleich.

Beispielsweise können Unterschiede bestehen hinsichtlich der Beleihungsgrenze: So gelten die Basiskonditionen manchmal für Finanzierungen bis zu 50 Prozent des Beleihungswertes, manchmal bis zu 60 Prozent, und mitunter bezieht sich die genannte Beleihungsgrenze auch nicht auf den Beleihungswert, sonder den Kaufpreis/die Gestehungskosten. Zudem sind die Nebenbedingungen nicht immer identisch: Manchmal sind kostenlose Sondertilgungen bereits eingepreist, bei anderen Anbietern führen sie zu kleinen Zinsaufschlägen. Unterschiede kann es auch geben hinsichtlich der bereitstellungszinsfreien Monate, möglicher Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindungszeit und anderer Positionen.

Der Mehrwert der Finanzierungsvermittler

BaukreditrechnerDie größte Chance, den individuell günstigsten Anbieter zu finden, ergibt sich bei Einschaltung eines unabhängigen, namhaften Finanzierungsvermittlers. Diese Finanzdienstleister arbeiten mit vielen, oft über 100 regionalen und überregionalen Finanzinstituten zusammen und können somit aus der Vielzahl der Angebote am ehesten die günstigste Offerte herausfiltern. Zu den Leistungen dieser Vermittler gehört eine gründliche Beratung (telefonisch oder vor Ort), die Aufbereitung der Unterlagen, die Suche nach infrage kommenden Förderkrediten und die Vermittlung einer unterschriftsreifen Offerte. Manche Vermittler stehen ihren Kunden auch bis zur Kreditauszahlung beratend zur Seite. Da all diese Dienstleistungen auch im Erfolgsfall kostenlos sind, sollte sich kein Bauherr um die Chance bringen, neben der Offerte der Hausbank auch eine von einem der großen Vermittler einzuholen.

Baudarlehen online beantragen?

Baudarlehen RechnerNicht nur die großen Finanzierungsvermittler, auch manche Banken bieten Baudarlehen online an. Doch in den seltensten Fällen handelt es sich dabei um „echte“ Online-Kredite, das heißt um Kredite, die auf Basis eines online gestellten Antrages und der nachfolgend eingesandten Unterlagen ohne eine persönliche Beratung genehmigt und ausgezahlt werden. Oft lassen sich über das Internet mit der Verwendung von Baudarlehenrechnern und Baukreditrechnern nur die Konditionen in Erfahrung bringen und der Kontakt zum Anbieter herstellen.

Das ist grundsätzlich auch gut so, denn eine Baufinanzierung inklusive der gesamten Abwicklung bis zur Auszahlung des letzten Euros ist ungleich komplexer als ein Konsumentenkredit. Und da ein privater Verbraucher in der Regel nur einmal im Leben ein Haus baut oder kauft, dürfte er nicht über ausreichendes Fachwissen in diesem Bereich verfügen, um ganz ohne persönliche Beratung zurechtzukommen. Eine große Direktbank, die kein Vier-Augen-Gespräch anbieten können, stellt die persönliche Beratung über kooperierende Finanzdienstleister sicher. Doch diejenigen, die keine Beratung benötigen, können im Netz auch einige Anbieter finden, die echte Online-Baufinanzierungen ohne Beratung zu vergünstigten Konditionen anbieten.

Zinsbindungen von bis zu 30 Jahren

Ein besonderer Vorteil der Baudarlehen ist die bei uns, in vielen anderen innerhalb und außerhalb Europas aber nicht mögliche langfristige Zinsbindung, die für den Darlehensnehmer Kalkulationssicherheit bedeutet. Angeboten werden von fast allen Instituten Zinsbindungen von einem Jahr bis zu mindestens 15 Jahren. Viele Institute machen aber auch darüber hinausgehende Zinssicherungen von 20, 25 oder 30 Jahren möglich. Auch Baudarlehen mit variablem Zinssatz sind erhältlich; bei diesen Produkten wird der Zinssatz in der Regel vierteljährlich an einen zuvor bestimmten Referenzzinssatz, meistens den Drei-Monats-Euribor, angepasst.

Je nach der aktuellen Zinssituation kann eine kurze oder langfristige Zinsbindung empfehlenswert sein. In Niedrigzinsphasen sind möglichst lange Zinsbindungen empfehlenswert, in Hochzinsphasen kann auch ein Baudarlehen mit kürzerer Zinsbindung sinnvoll sein. Jedoch sollte dieses Modell dann nur gewählt werden, wenn die persönliche Bonität notfalls auch noch steigende Zinsen verkraften lässt.

Vorzeitige Vertragsauflösungen können teuer werden

Der Nachteil der langen Zinsbindungen ist die während der Zinsbindung nicht mögliche Rückzahlung des Darlehens. Eine Bank muss einen Immobilienkredit grundsätzlich nur bei Verkauf des Objektes vorzeitig zurücknehmen. Nur unter bestimmten Umständen ist es möglich, dass man einen Baukredit kündigen kann. Doch dann kann, sofern der Bank ein Schaden entsteht, eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt werden, die den der Bank entstehenden Zins- und Margenschaden ausgleicht. Bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sind gesetzliche Vorgaben zu beachten, doch nicht alle Berechnungen der Vergangenheit waren korrekt. Grundsätzlich empfehlen Verbraucherschützer, die Höhe des in Rechnung gestellten Zinsschadens von dort ansässigen Experten prüfen zu lassen.

Sondertilgungen und flexible Rückzahlungen

In jüngerer Zeit sind viele Institute dazu übergegangen, ihren Kunden kostenlose Sondertilgungsmöglichkeiten oder flexible Rückzahlungen einzuräumen. Meistens werden die Sondertilgungsmöglichkeiten pro Jahr und in einem bestimmten Prozentsatz der Darlehenssumme eingeräumt. Manchmal fallen dafür Aufschläge auf den Nominalzinssatz an, manchmal sind diese Sonderrechte aber auch schon eingepreist. Doch welches Modell der ins Auge gefasste Finanzierer auch anbietet: In jedem Fall zahlt der Häuslebauer einen kalkulatorischen Betrag für einen bei Ausnutzung der Sonderrechte möglicherweise entstehenden Zinsschaden.

Besonderheit bei der Umschuldung eines Baudarlehens

Baukredit VergleichFür eine Umschuldung gilt wie für eine vorzeitige Rückführung: Innerhalb der Zinsbindungszeit ist sie grundsätzlich nicht möglich. Wenn im Zusammenhang mit Baudarlehen von einer Umschuldung die Rede ist, ist in der Regel die Anschlussfinanzierung gemeint. Eine Anschlussfinanzierung ist immer notwendig, wenn der Kredit nach Ablauf der Zinsbindung noch nicht komplett getilgt ist, also in fast jedem Fall. Der Kunde kann zu diesem Zeitpunkt die bei seiner Hausbank bestehende Finanzierung von einem günstigeren Anbieter ablösen lassen.

In der Praxis sieht das so aus, dass die Hausbank spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung Konditionen für die Anschlussfinanzierung unterbreiten muss. Ist ein anderes Institut günstiger, ist eine Umschuldung sinnvoll. Allerdings sind dem entstehenden Zinsvorteil die Kosten der Ablösung (Abtretung der Grundschuld oder Löschung der Altgrundschuld und Neueintragung) gegenüberzustellen. Als Faustregel gilt, dass sich eine Umschuldung schon ab einem Zinsunterschied von 0,20 Prozentpunkten rentiert.

Das Forward-Darlehen

Wer sich in einer Niedrigzinsphase die Konditionen für die Anschlussfinanzierung vorzeitig sichern möchte, kann das mithilfe eines Forward-Darlehens tun. Das Produkt ist leicht erklärt, denn es handelt sich um ein ganz normales Baudarlehen mit einem Vorlauf von bis zu 66 Monaten. Auch die Preisgestaltung weicht nicht von der bei einem gewöhnlichen Immobilienkredit ab mit einer Ausnahme: Bei einem „normalen“ Baudarlehen muss nach einer je nach Anbieter unterschiedlich langen bereitstellungszinsfreien Zeit für jeden Monat der Nichtabnahme eine Gebühr von 0,25 Prozent auf den nicht ausgezahlten Darlehensteil gezahlt werden.

Bei einem Forward-Darlehen schlägt sich die Vorlaufzeit auf den Nominalzins nieder. Nach in der Regel sechs kostenlosen Monaten fallen je nach Anbieter Zinsaufschläge von 0,02 bis 0,04 Prozentpunkten an. Ob ein Forward-Darlehen sinnvoll ist, hängt somit immer von der zukünftigen Zinsentwicklung ab. Und da niemand diese Entwicklung vorhersehen kann, ist letztlich die persönliche Zinserwartung ausschlaggebend.